原状回復という言葉を耳にすることはありますが、具体的な定義や内容については知らない方が多いのではないでしょうか。ここでは一般賃貸契約の退去時に起こる原状回復はどのようなことを指すのか、またその範囲や費用負担の割合などについて解説します。
原状回復の原則とは
原状回復とは、特定時点の状態を基準としその状態に戻すことを意味しています。例えば、賃貸借契約の場合には、契約の解除（退去）をする際に契約時点（入居時）の状態に戻す必要があるということになります。
賃貸借契約の場合には、ほとんどのケースで原状回復義務の特約が記されています。そのため、退去時には原状回復をするための工事やクリーニングをしなければなりません。通常は敷金や保証金などが充てられることになるのですが、故意ではない自然な状態での経年劣化もあるために、どこまでの回復工事が必要になるかについてトラブルの原因となることも多くなっています。
原状回復の範囲
原状回復の範囲は、物件によりケースバイケースになるため正確な基準がないのが実情です。しかし、一般的な範囲の考え方としては国土交通省が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にするとよいでしょう。このガイドラインの中では、「賃借人の住居、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定められています。つまり、借主が通常の使い方をしていても避けられない自然の経年劣化などについては、原状回復義務の範囲ではないということになります。
原状回復の負担割合
原状回復の借主、貸主それぞれの負担割合についても国土交通省のガイドラインの中で定義されています。
基本的な考え方として、借主の故意・過失や通常の使用を超えるような使い方での損耗・毀損については、借主が原状回復の費用について負担をすることとされています。このような損耗以外、例えば「自然な経年劣化により畳が日焼けした」「設備が劣化した」という場合に対しての原状回復費用については、貸主側が負担をするべきとされています。
このように一定の定義を設けてはいますが、実際の現場では、経年劣化に該当するものか、通常を超える使い方に該当するものか、ひとつひとつを正確に判断するのはとても難しいものです。どの範囲、どの程度までの費用負担となるかは契約時に双方がしっかりと確認したほうが良いでしょう。
